전세대출 규제, 집주인도 세입자도 울고 있다
2025년 7월, 부동산 시장에 커다란 충격이 퍼지고 있습니다. 이재명 정부가 발표한 일련의 전세대출 규제로 인해, 서울을 비롯한 수도권과 주요 신도시 지역에서 수분양자와 세입자 모두가 혼란에 빠졌습니다. 특히 2~3년 전 분양을 받은 신축 아파트 단지에서 규제의 직격탄을 맞은 사례들이 속출하고 있습니다.
🏠 전세대출 막히자 '잔금 납부' 대란
2022년 말 경기 광명시에서 청약에 당첨된 A씨. 2년간 전세를 준 뒤 입주하려던 계획이 하루아침에 무너졌습니다. 정부가 갭투자 방지를 이유로 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지했기 때문입니다. A씨가 세입자를 들이려 해도, 세입자가 전세대출을 받을 수 없어 전세 계약 자체가 어렵고, 결국 자신이 잔금 5억 원을 마련해야 하는 상황에 내몰렸습니다.
소유권 이전 조건부 전세대출은, 매도자와 매수자가 같은 날 등기를 넘기고 전세자금으로 잔금을 치르는 방식이었지만, 이번 규제로 해당 구조 자체가 불가능해졌습니다. 문제는, 규제가 시행되기 이전에 분양을 받은 아파트들도 예외 없이 규제를 적용받고 있다는 점입니다.
📉 신축 아파트 전셋값 '뚝뚝'
정부의 규제는 부동산 시장에서 전셋값 하락을 유도하고 있습니다. 광명 철산자이 더 헤리티지, 서초 메이플자이 등 신축 아파트 단지는 아직 입주 초기 단계입니다. 그러나 전세대출이 막히자 집주인들은 전세를 놓기 위해 1억~3억 원까지 가격을 낮추고 있습니다.
이처럼 급하게 전세가격을 조정하면서도 조건은 까다롭습니다. 전세대출이 필요 없는 세입자, 즉 현금 여력이 있는 사람을 찾아야 하기 때문입니다. 사실상 일부 고소득자를 제외하곤 조건에 부합하는 세입자 찾기는 쉽지 않습니다.
💣 갭투자자들도 덮친 '퇴거자금 대출 제한'
갭투자로 이미 매물을 보유한 이들에게도 이번 규제는 치명적입니다. 기존 세입자의 퇴거 이후, 새로운 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 필요한 전세퇴거자금 대출이 최대 1억 원으로 제한됐기 때문입니다.
특히 계약 만료일이 지난달 28일 이후인 경우부터 이 규제의 적용을 받기 때문에, 애초에 전세로 운용하던 구조 자체가 흔들리고 있습니다. 실제로 집주인들이 실입주를 고려하는 사례도 늘고 있지만, 이 역시 학군 문제나 자금 조달 등의 문제로 쉽지 않은 선택입니다.
🌀 전세의 월세화, 가속된다
정부의 이번 조치는 "갭투자 억제"라는 목적을 가지고 있습니다. 그러나 그 여파로 인해 시장에서는 전세의 월세화가 더욱 빠르게 진행될 것으로 보입니다.
우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장은 "신축 아파트 입주장에서는 전세금을 일부 낮추는 대신 그만큼 월세를 추가로 받는 형태로 전환되는 매물이 늘고 있다"고 설명합니다. 전세 수요는 있지만, 대출이 안 되기 때문에 전세금 자체를 감당할 수 없는 세입자들이 월세를 선택할 수밖에 없는 구조가 되는 것입니다.
이와 같은 전세 시장의 변화는 결국 서민 세입자들의 부담으로 이어질 수 있습니다. 보증금 + 월세의 부담이 커지고, 상대적으로 월세 비율이 높아질수록 체감 주거비는 상승하게 됩니다.
🔍 정부의 의도 vs 시장의 반응
정부는 이 같은 규제를 통해 부동산 시장의 안정과 갭투자 억제를 노리고 있습니다. 그러나 일괄적인 규제 적용으로 인해 실수요자들, 특히 분양 당시 무주택자였던 중산층 수분양자들까지 피해를 입고 있다는 지적이 잇따르고 있습니다.
특히 신축 아파트는 분양 후 통상 2~3년 후 입주를 하게 되는데, 이 시차에 따라 규제가 바뀌면서 규제 도입 시점 이전에 계약을 맺은 사람들까지도 소급 적용되는 형식이 된 것입니다.
이는 예측 가능성과 제도 안정성을 훼손할 수 있는 요소로, 불만이 커질 수밖에 없습니다.
📝 방향은 맞지만 속도와 방식은 재고해야
정부의 전세대출 규제가 부동산 시장의 투기 수요 억제라는 방향성에서 의미는 있지만, 적용 속도와 범위에 대한 세밀한 조율이 필요하다는 목소리가 높습니다.
정책은 타이밍이 생명입니다. 이미 분양을 마치고 입주를 기다리는 수천 가구의 실수요자들이 단기간 내 5억~7억 원대 잔금을 마련하라는 구조는, 시장의 현실과는 맞지 않는 요구입니다.
정책 목적 달성도 중요하지만, 중간지대에 놓인 사람들의 고통도 들여다보는 유연성이 필요한 시점입니다.
정부는 향후 시장 반응을 면밀히 분석해, 실수요자 보호 장치와 보완 대책 마련에 나서야 할 것입니다.